Vous souhaitez vendre un bien sans mettre fin au bail du locataire en place ? Pensez d’abord à le faire estimer, car selon la durée du bail restant et le type de location établi, une décote plus ou moins importante peut s’appliquer. Voici ce qu’il en est. 

Pourquoi un bien en cours de bail subit-il une décote en cas de vente ?

Diverses raisons peuvent expliquer cela :

• L’acheteur doit se conformer aux termes du contrat passé entre le locataire et le propriétaire-vendeur. Il ne peut ni changer les modalités, ni y mettre fin avant l’échéance du contrat, ni augmenter les loyers, ni choisir le locataire. Il ne peut qu’accepter ce qui est déjà écrit et attendre patiemment la fin du contrat en cours pour pouvoir changer les choses. 
• L’acheteur ne peut pas récupérer le bien sitôt l’achat effectué. En effet, il doit attendre que le bail se termine et doit respecter le délai de préavis légal pour y mettre un terme. Notez également que dans certains cas, la récupération du bail peut s’avérer particulièrement difficile lorsque le locataire bénéficie d’une protection de l’État (locataire protégé). 

Heureusement, les loyers qu’il perçoit lui permettent de payer son propre loyer ou d’amortir le capital investi. 

Comment estimer le bien loué à vendre ?

Dans ce contexte, l’estimation immobilière à La Rivière-Saint-Louis se déroule en deux temps. Il y a d’abord l’évaluation classique qui permet d’obtenir la valeur de marché du bien, puis il y a la détermination de la décote. Cette dernière dépend principalement de :

• La durée restante du bail : plus l’échéance est loin, plus la décote est importante. 
• Le type de bail souscrit : s’il a été établi sous la loi de 1948 (impliquant généralement la présence d’un locataire protégé), la décote peut aller de 40 à 50 %. S’il a été établi sous la loi de 1989 (durée de bail limitée à trois ans), la perte de valeur va de 10 à 15 %.